Gewerbeimmobilie sanieren: Schritte, Bewilligungen und Diagnosen

Obligatorische Diagnosen vor Baubeginn

Legen Sie die geplante Nutzung und den Raumbedarf fest: Büros, Verkaufs- oder Dienstleistungsflächen, Werkstätten, Labors oder Kühlräume. Lassen Sie den Zustand des Gebäudes prüfen, insbesondere die Tragstruktur, die Installationen und die verwendeten Materialien. Diese erste Analyse hilft, das Projekt und die notwendigen Arbeiten zu präzisieren.

Für ein vor 1991 errichtetes Gebäude muss der Bauherr gemäss der Verordnung über die Arbeiten im Bauwesen (OTConst) und den Richtlinien der SUVA vor Renovierungs-, Umbau- oder Unterhaltsarbeiten, die die Struktur oder die Materialien betreffen, eine Untersuchung auf gefährliche Stoffe durchführen lassen.

Asbestdiagnose: Verfahren und kantonale Besonderheiten

Zu den je nach Alter und Materialien zu untersuchenden Stoffen gehören Asbest, Blei, PCB und PAK. Bei Gebäuden, die vor 1960 erbaut wurden, ist eine Untersuchung auf Blei erforderlich; es findet sich insbesondere in alten Farben und Leitungen. PCB werden in Gebäuden aus der Zeit zwischen 1955 und 1986 untersucht, vor allem in Fugen, Dichtungsmassen und Kondensatoren.

PAK kommen in alten Abdichtungen, Klebern und Bodenbelägen vor. Die Asbestdiagnose ist vor Arbeiten an einem vor 1991 errichteten Gebäude in Genf und im Kanton Waadt sowie vor 1993 im Kanton Freiburg obligatorisch. Für den Umbau oder Abriss eines betroffenen Gebäudes ist ein Baugesuch ohne Diagnose oder Bescheinigung über das Vorhandensein oder Nichtvorhandensein von Asbest nicht zulässig.

Asbest ist seit 1990 für die meisten Anwendungen verboten, doch für bestimmte Produkte galten Übergangsfristen: für grosse Faserzementplatten und Abwasserleitungen bis zum 1. Januar 1991, für Druckleitungen und Rohrleitungen bis zum 1. Januar 1995. Ein zwischen 1991 und 1995 erbautes Gebäude kann daher noch Asbest enthalten; vor umfangreichen Arbeiten wird eine gezielte Prüfung empfohlen.

Seit dem 1. Januar 2009 muss das mit den Arbeiten beauftragte Unternehmen, unabhängig von einer Bewilligungspflicht, nach Asbest suchen, sobald dessen Verdacht besteht. Beauftragen Sie einen anerkannten Fachmann: In den Kantonen Waadt und Freiburg muss dieser auf der Liste des Forum Amiante Suisse (FACH) figuriert sein; in Genf muss er einem gemäss der kantonalen Richtlinie anerkannten Büro angehören. Lassen Sie die Diagnose erstellen, bevor Sie die Gerüste aufbauen.

Bei Nichteinhaltung der Pflicht drohen dem Bauherrn strafrechtliche Sanktionen, und die SUVA kann die sofortige Einstellung der Baustelle anordnen. Das Einatmen von Asbestfasern oder Bleistaub kann schwere, oft irreversible Krankheiten verursachen.

Bewilligungen und Baubewilligungen

Prüfen Sie vor Baubeginn, ob das Projekt eine Baubewilligung erfordert, und holen Sie die nötigen Genehmigungen ein. Eine Bewilligung ist erforderlich, wenn die Struktur eines Gebäudes geändert wird – tragende Wände, Fassaden oder Dach – oder wenn die Nutzung eines Raumes geändert wird. Erkundigen Sie sich bei der Gemeinde nach den ästhetischen und architektonischen Einschränkungen, die in der Romandie von Gemeinde zu Gemeinde variieren.

In Genf regelt das Gesetz über Abriss, Umbau und Renovation (LDTR) die Arbeiten zum Schutz des Immobilienbestands. Für die Umwandlung eines Mietwohngebäudes in Büros muss der Eigentümer nachweisen, dass das Projekt das Wohnungsangebot nicht beeinträchtigt; der städtische Planungsdienst des Kantons überwacht die Einhaltung dieser Vorschriften.

In Genf schreibt das Energiegesetz (LEn) Anforderungen an die Wärmedämmung vor, verbietet Ölheizungen in Neubauten und verlangt bei Renovationen manchmal Solarpaneele. Es stehen Subventionen zur Verfügung.

Planung, Budget und Wahl der Fachleute

Erstellen Sie einen detaillierten Plan basierend auf der gewerblichen Tätigkeit, den Bedürfnissen der Nutzer und der Funktionalität der Räume. Die Gebäudeanalysen und Diagnosen auf gefährliche Stoffe ermöglichen es, den Umfang der Sanierung zu bestimmen und die Arbeiten zu kalkulieren.

Planen Sie Materialien, Arbeitskräfte, Bewilligungen und eine Reserve für Unvorhergesehenes in das Budget ein und sichern Sie die Finanzierung vor Beginn der Bauarbeiten. In Genf und im Kanton Waadt wird die Asbestdiagnose für Gewerbe- oder Bürogebäude im Offertpreis ausgewiesen; der Preis hängt unter anderem von der Fläche, der Anzahl Proben und der Komplexität des Gebäudes ab. Die Laboranalysen sind in diesen Preisen inbegriffen, und ein Inventar vor dem Abriss kostet 30 bis 50 % mehr als eine Diagnose vor den Arbeiten.

Arbeiten Sie mit lokalen Fachleuten zusammen, die in Ihrem Kanton erfahren sind, und prüfen Sie ihre Referenzen. Für gewisse Berufe ist eine Eintragung in ein Branchenregister erforderlich: beim ESTI für Elektroinstallateure, bei der ASIG oder der USAM für Sanitär- und Heizungsinstallateure.

Materialien, Energieeffizienz und lokale Ästhetik

Wählen Sie Materialien, die den Schweizer Normen entsprechen, langlebig sind und an das Klima angepasst sind. Dämmung, Doppelverglasung und eine moderne Heizung können die langfristigen Kosten senken; kantonale Subventionen unterstützen die Dämmung, leistungsstarke Fenster und erneuerbare Systeme.

In Genf schreibt das LEn bei Fassadenrenovationen Dämmstandards vor. Beachten Sie auch die kommunalen Einschränkungen bezüglich Materialien, Farben und Proportionen; ein lokaler Architekt kann die energetischen Verbesserungen integrieren, ohne das Erscheinungsbild des Gebäudes zu verfälschen.

In Genf hat ImmoBat ein Gewerbegebäude renoviert, indem es die Räume und Büros neu gestaltete, die elektrischen und technischen Installationen modernisierte sowie Tiefbauarbeiten, strukturelle Anpassungen, Sicherheitsnorm-Anpassungen und eine energetische Optimierung durchführte. Der Prozess umfasst die Bedarfsanalyse, die Konzeption und Planung, die Ausführung der Arbeiten sowie die Übergabe und umfassende Prüfungen vor der Qualitätskontrolle.