Baugesuch oder Bauanzeige: Wahl und Verfahren

Baubewilligung oder Bauanzeige: zwei unterschiedliche Pflichten

Die Baubewilligung genehmigt ein Projekt und prüft dessen Übereinstimmung mit den Bau- und Raumplanungsvorschriften. Die Bauanzeige hingegen meldet den tatsächlichen Beginn der Arbeiten. Beide Verfahren sind voneinander getrennt und unterstehen unterschiedlichen Behörden sowie Fristen.

In Genf ist die Bauanzeige auch dann erforderlich, wenn das Bauvorhaben einer Baubewilligung unterliegt, und ebenso, wenn keine Bewilligung nötig ist. Dies schreibt Artikel 33 der Ausführungsverordnung zum Gesetz über Bauten und verschiedene Installationen vor.

Eine erteilte Baubewilligung entbindet also nicht von der Pflicht, die Bauarbeiten anzumelden. Umgekehrt ersetzt eine Bauanzeige keine Bewilligung. Bei einem einzigen Projekt können beide Pflichten kumuliert anfallen.

Prüfen, ob Ihr Projekt bewilligungspflichtig ist

In der Schweiz unterliegen Bauten mit fester Verankerung im Boden grundsätzlich der Bewilligungspflicht. Ein Wintergarten oder ein an eine Aussenwand angebauter Raum kann daher nicht ohne Baubewilligung realisiert werden.

Umbauten und Renovationen erfordern oft eine Bewilligung, wenn sie die Nutzung, das äussere Erscheinungsbild oder den Brandschutz betreffen. Einfache Unterhaltsarbeiten sind häufig davon ausgenommen.

Die Freigrenzen für Kleinbauten variieren je nach Kanton. Laut dem Magazin Houzy verlangt der Kanton Zürich ab einer Höhe von 2,50 Metern und einer Fläche von 6 Quadratmetern eine Bewilligung; der Kanton Bern ab 2,50 Metern Höhe und 10 Quadratmetern Fläche.

Sobald ein Gartenhaus ausgebaut und beheizt wird, ist eine Bewilligung erforderlich, unabhängig von seiner Grösse und Fläche. Die Abstände zur Grundstücksgrenze sowie der Denkmal- und Ortsschutz sind weiterhin einzuhalten.

Freigrenzen für die Bewilligungspflicht nach Kantonen

Bei der Gemeinde erkundigen, dann Vorabklärung oder Auskunftsbegehren stellen

Der erste Schritt: Wenden Sie sich vor der Einreichung eines Dossiers an Ihre Gemeinde. Diese teilt Ihnen mit, ob das Projekt bewilligungspflichtig ist und ob ein vereinfachtes Verfahren möglich ist.

Im Kanton Waadt wird Eigentümern dringend empfohlen, sich bei der Absicht, ein Projekt zu entwickeln, an die zuständige Gemeinde zu wenden. Je nach Projektart und Zonierung kann diese eine Vorabklärung bei den zuständigen Diensten empfehlen.

Der Kanton Waadt bietet zwei Arten von Vorabklärungen an: eine für Projekte ausserhalb der Bauzone und eine für Arbeiten an geschützten Gebäuden oder in geschützten Ortsbildern. Diese Schritte sind fakultativ, kostenlos und werden dringend empfohlen.

In Genf ermöglicht das Vorabklärungsbegehren, eine Antwort der Verwaltung zur Lage, Nutzung, Dimensionierung, zum Volumen und zur Erschliessung des Projekts zu erhalten. Das Auskunftsbegehren liefert eine Stellungnahme der Verwaltung ohne rechtliche Bindungswirkung.

Den passenden Weg wählen: beschleunigtes Verfahren, Vorabklärung, definitives oder ergänzendes Gesuch

Die Art des Gesuchs hängt von den geplanten Arbeiten ab. In Genf deckt das beschleunigte Verfahren geplante Bauten in der fünften Zone ohne Ausnahmebewilligung ab, wie etwa eine Villa, innere Umbauten bestehender Gebäude ohne Änderung des allgemeinen Erscheinungsbilds sowie Neubauten von geringer Bedeutung oder provisorische Bauten.

Das definitive Gesuch wird für Anträge verwendet, die weder unter das beschleunigte Verfahren noch unter andere Typen fallen. Bei einem Totalabbruch ist ein separates Abbruchgesuch erforderlich; ein innerer oder teilweiser Abbruch kann mit dem Wiederaufbau kombiniert werden.

Ergänzende Gesuche dienen dazu, eine laufende Hauptbewilligung zu ändern, solange die Konformitätsbescheinigung nicht übermittelt wurde oder die Betriebsbewilligung noch nicht erteilt wurde. Eine Auskunft zur Bodennutzung, beispielsweise eine Änderung der Zonengrenzen oder eines lokalen Quartierplans, fällt in die Zuständigkeit des Amts für Städtebau.

Der Ablauf eines Baugesuchs, Schritt für Schritt

Das Gesuch ist bei der kommunalen Verwaltung einzureichen. In Genf erfolgt die Einreichung digital über die Plattform AC-Démat, ausgenommen die ersten ergänzenden Gesuche zu Bewilligungen mit einer Nummer unter 300'000, die weiterhin in Papierform eingereicht werden müssen.

Die Gemeinde prüft das Dossier und fordert allenfalls Ergänzungen oder Änderungen. Sie entscheidet über die öffentliche Auflage oder deren Dispens und leitet das Projekt zur Erlangung spezieller Bewilligungen über die CAMAC an den Kanton weiter.

Im Kanton Waadt wird der Auflagenhinweis im Amtsblatt, in der lokalen Zeitung, am öffentlichen Anschlagsbrett und auf der Website des Kantons veröffentlicht. Das Projekt liegt während 30 Tagen ab dem Tag nach der Veröffentlichung im Amtsblatt zur öffentlichen Auflage auf.

Während dieser Zeit kann die Öffentlichkeit das Dossier auf der Gemeinde einsehen, und jede Person kann Einsprache erheben, wenn das Projekt öffentliche oder private Interessen, insbesondere nachbarschaftliche, verletzt. Die Einsprache ist beim Gerichtsschreiberamt oder per Einschreiben einzureichen; das Verfahren ist kostenlos.

Nach der Prüfung durch die CAMAC untersuchen die kantonalen Dienste das Gesuch und können ihrerseits Ergänzungen verlangen. Sämtliche Entscheide werden anschliessend in einer einzigen Mitteilung der CAMAC an die Gemeindeverwaltung übermittelt.

Die Gemeinde erteilt oder verweigert die Bewilligung und informiert den Gesuchsteller sowie eventuelle Einsprecher. Eine Beschwerde beim Verwaltungsgericht ist innerhalb von 30 Tagen möglich; ohne Beschwerde tritt der Entscheid in Rechtskraft.

Bauanzeige: Frist, Verantwortliche und Form

Die Bauanzeige muss zwingend 30 Tage vor Beginn der Arbeiten eingereicht werden, unabhängig davon, ob das Projekt bereits bewilligt ist oder nicht. Dafür zuständig ist der Bauleiter oder die Bauleitung.

Die Bauanzeige und die Nachverfolgung können vollständig digital erfolgen, vorausgesetzt, man verfügt über ein Konto für E-Services und hat die Dienstleistung «Meine Bewilligungsgesuche verwalten» abonniert.

Andernfalls gibt es zwei Papierformulare: eines für Baustellen, die unter eine Bewilligung fallen, und eines für nicht bewilligungspflichtige Arbeiten. Wenn die Baustelle einer digital über AC-Démat verfolgten Bewilligung unterliegt, muss die Anmeldung zwingend über diese Plattform erfolgen.

Die Anzeige der Baustelle beim zuständigen Amt schliesst die administrativen Schritte bei allen anderen betroffenen Ämtern und Diensten nicht ab. Es kommen gewisse Beilagen hinzu, beispielsweise für die Inbetriebnahme eines Turmdrehkrans oder eines Gerüsts.

Wenn die Baustelle den öffentlichen Raum beansprucht: ein zusätzlicher Schritt

Die Installation oder Lagerung baustellenbezogener Elemente – Gerüste, Container oder Bäume – auf öffentlichem Grund erfordert eine Sondernutzungsbewilligung für den öffentlichen Grund, die von der Gemeinde erteilt wird.

In Genf muss das Gesuch mindestens 10 Werktage vor Beginn der Nutzung für Standardbaustellen eingereicht werden. Für spezielle Arbeiten wie Grabungen oder Verankerungen muss es 4 Wochen vorher übermittelt werden.

Alle Felder des Formulars müssen zwingend ausgefüllt sein, inklusive der Kontaktdaten des Bauherrn, des Mandatars und des Unternehmens. Wenn eine einzige Person diese Rollen übernimmt, sind ihre Kontaktdaten dennoch in jedem Feld anzugeben.

Wenn die Baustelle eine Beanspruchung des öffentlichen Raums erfordert, sind beim Kantonalen Verkehrsamt Weisungen zur Signalisation und Massnahmen zur Verkehrsführung anzufordern.

Chronologische Zusammenfassung und zu vermeidende Fehler

Die logische Reihenfolge: Prüfen der Bewilligungspflicht bei der Gemeinde, bei Bedarf Auskunftsbegehren oder Vorabklärung stellen, die Art des Gesuchs entsprechend den Arbeiten wählen und dann das Dossier einreichen.

Anschliessend folgen die kommunale und kantonale Prüfung mit eventuellen Ergänzungsaufforderungen, die 30-tägige öffentliche Auflage, mögliche Einsprachen, der kommunale Entscheid und die 30-tägige Beschwerdefrist.

Die Bauanzeige erfolgt danach, spätestens 30 Tage vor Beginn der Arbeiten. Wenn die Baustelle den öffentlichen Grund beansprucht, kommt eine zusätzliche Bewilligung hinzu, die je nach Art der Arbeiten 10 Werktage oder 4 Wochen im Voraus beantragt werden muss.

Bei Unsicherheiten bezüglich der Bewilligungspflicht oder der Art des Gesuchs ist es besser, eine Frage zu viel an die Gemeinde zu stellen. Das Dossier kann erst zur öffentlichen Auflage gebracht werden, nachdem die Gemeinde es geprüft und eventuelle Ergänzungen angefordert hat.

Wichtige Fristen im Bewilligungs- und Bauanzeigeverfahren