Garantierückbehalt und Mängelgewährleistung bei Bauarbeiten

Garantierückbehalt und Mängelgewährleistung: Was auf dem Spiel steht

Der Garantierückbehalt ist ein Teil des Preises, den der Bauherr vorübergehend einbehält, um die Ausführung der Arbeiten und die Behebung von Mängeln zu sichern. Die Mängelgewährleistung ist das Recht, gemäss Vertrag und Obligationenrecht (OR) Mängel am Werk geltend zu machen; sie entspricht nicht einem von der Rechnung abgezogenen Betrag.

Bei einem Rückbehalt wegen festgestellter Mängel erlaubt Art. 82 OR, einen angemessenen Teil zurückzuhalten, solange der Unternehmer seine Leistung nicht erbracht hat. Wenn der Vertrag die Norm SIA 118 integriert, regelt Art. 181 dieser Norm den Rückbehalt; der Werkvertrag untersteht Art. 363 ff. OR.

Gemäss SIA 118 beträgt der übliche Rückbehalt 10 % auf den Akontorechnungen, wird danach jedoch gedeckelt. Als Beispiel: Bei einer Rechnung über CHF 50'000 entsprechen CHF 5'000 einem Rückbehalt von 10 %; dies ist kein allgemeiner gesetzlicher Satz, der für alle Verträge gilt.

Der Rückbehalt ist während der vereinbarten Gewährleistungsfrist blockiert, die unter der SIA 118 oft zwei Jahre beträgt. Der Unternehmer kann seine Liquidität wiederherstellen, indem er eine Solidarbürgschaft einer Schweizer Bank oder Versicherung vorlegt; wenn die vereinbarten Reparaturen korrekt ausgeführt werden, muss der einbehaltene Betrag ausbezahlt werden.

Was ist ein Baumangel?

Ein Mangel liegt vor, wenn das gelieferte Werk von den vereinbarten Eigenschaften abweicht, sei es ausdrücklich im Vertrag oder stillschweigend gemäss den Regeln der Kunst.

Er kann die Konformität, die Stabilität oder die Nutzbarkeit des Werks betreffen: Risse in einer tragenden Wand, Undichtigkeiten am Dach oder versteckte Mängel in den technischen Installationen.

Die Haftung des Unternehmens ist grundsätzlich unabhängig vom Verschulden: Der Bauherr muss keine Fahrlässigkeit nachweisen, um einen Mangel geltend zu machen.

Die Abnahme der Arbeiten: Der entscheidende Moment

Besichtigen Sie das Werk bei der Abnahme vom Keller bis zum Estrich und halten Sie die festgestellten Mängel im Protokoll fest, jeweils mit einer Frist für die Behebung. Das Datum der Übergabe oder Abnahme dient auch als Referenzpunkt für die Fristen, je nach anwendbarem Vertrag.

Gemäss SIA 118 führen der Bauherr und das Unternehmen innerhalb von 30 Tagen nach der Übergabemeldung eine gemeinsame Kontrolle durch. Dokumentieren Sie Unstimmigkeiten mit Fotos oder Anmerkungen und listen Sie auch Mängel auf, die verschwinden könnten, wie etwa Feuchtigkeitsflecken.

Ein offenkundiger Mangel, der bei der Abnahme nicht gemeldet wird, gilt als akzeptiert und kann zum Verlust des Rechts führen, ihn geltend zu machen. Ein unabhängiger Berater für Baubetreuung kann die Inspektion begleiten.

Garantierückbehalt vs. Recht auf Nachbesserung bei Mängeln

Gewährleistungs- und Rügefristen: Der einzuhaltende Kalender

Für Immobilienwerke beträgt die Verjährungsfrist fünf Jahre gemäss OR; bei vorsätzlicher Täuschung sind es zehn Jahre. Ein offenkundiger Mangel muss unverzüglich gemeldet werden.

Bei einem Vertrag, der der SIA 118 unterliegt, hat der Bauherr zwei Jahre Zeit, um Mängel zu melden, gemäss den in dieser Norm vorgesehenen Regeln. Prüfen Sie den Vertrag und die für jeden Mangel geltenden Fristen.

Seit dem 1. Januar 2026 bleibt die Verjährung bei fünf Jahren, und die Rügefrist für versteckte Mängel beträgt 60 Tage ab deren Entdeckung. Der durch eine verspätete Rüge entstandene Schaden geht zu Lasten des Bauherrn.

Kalender der Gewährleistungs- und Rügefristen nach der Abnahme der Arbeiten

Die Norm SIA 118: Warum sie so oft empfohlen wird

Die SIA 118 sieht eine zweijährige Frist zur Meldung von Mängeln vor und kehrt in diesem Zeitraum die Beweislast zugunsten des Bauherrn um: Das Unternehmen muss nachweisen, dass das Werk mangelfrei ist.

Die Norm regelt auch den Garantierückbehalt. Im Rahmen von Art. 181 wird der übliche Rückbehalt von 10 % auf den Akontorechnungen später gedeckelt; seine Dauer entspricht oft den zwei Jahren der Gewährleistungsperiode.

Die am 1. Januar 2026 in Kraft getretene Revision des OR hat Auswirkungen auf die SIA 118, insbesondere hinsichtlich der Rügefrist für versteckte Mängel und des Rechts auf kostenlose Nachbesserung. Der Vertrag muss daher im Lichte dieser Regeln geprüft werden.

Schlüsseldaten zum Garantierückbehalt und zu Baugarantien in der Schweiz

Nachbesserung, Preisminderung oder Auflösung: Die Optionen des Bauherrn

Bei einem Mangel kann der Bauherr die Nachbesserung, eine Preisminderung oder, innerhalb der geltenden Grenzen, die Auflösung des Vertrags verlangen. Art. 368 OR sieht die Nachbesserung auf Kosten des Unternehmers vor.

Seit dem 1. Januar 2026 ist jede vorherige Vereinbarung, die das Recht auf kostenlose Nachbesserung einschränkt oder ausschliesst, hinfällig, wenn der Mangel ein Gebäude betrifft.

Garantierückbehalt und Recht auf Nachbesserung sind unterschiedlich: Ersterer blockiert einen Teil des Preises gemäss Vertrag, während Letzteres die Korrektur des Mangels verlangt.

Einen Mangel geltend machen, ohne seine Rechte zu verlieren

Lassen Sie den Mangel feststellen und fordern Sie, falls das Unternehmen ihn bestreitet, einen unabhängigen Experten auf, einen technischen Bericht zu erstellen. Melden Sie den Mangel anschliessend innerhalb der geltenden Frist und bewahren Sie den Nachweis Ihrer Meldung auf.

Halten Sie die Feststellungen, Unstimmigkeiten und Fristen für die Behebung schriftlich fest, ergänzt durch Fotos und Anmerkungen. Ein offenkundiger Mangel, der nicht rechtzeitig gemeldet wird, kann als akzeptiert gelten.

Nach korrekter Reparatur muss der einbehaltene Betrag an den Unternehmer ausbezahlt werden. Wenn sich die Parteien nicht über die Freigabe der Mittel einigen können, kann der Streit vor den Friedensrichter oder das erstinstanzliche Gericht gebracht werden.

Zehnjährige Garantie und Versicherungen: Was in der Schweiz tatsächlich existiert

Eine Solidarbürgschaft einer Schweizer Bank oder Versicherung kann den Bargeldrückbehalt ersetzen und dem Unternehmer ermöglichen, seine Liquidität wiederherzustellen. Diese Bürgschaft dient als Sicherheit für die vertraglichen Verpflichtungen; sie ist nicht der Rückbehalt selbst.

In der Schweiz gibt es keine obligatorische zehnjährige Garantie wie in Frankreich. Art. 371 OR sieht eine Frist von fünf Jahren vor, um Mängel an einem festen Gebäude geltend zu machen.

Private Versicherungen, sogenannte «zehnjährige Garantien», können freiwillig abgeschlossen werden. Sie können schwere Mängel decken, die die Stabilität oder Nutzbarkeit des Werks beeinträchtigen, wie etwa grosse strukturelle Risse, Setzungen des Fundaments oder Eindringen von Wasser; ästhetische oder geringfügige Mängel sind selten gedeckt.

Checkliste vor der Unterzeichnung und bei der Abnahme

Prüfen Sie im Vertrag, ob die SIA 118 Anwendung findet, den einbehaltenen Prozentsatz, dessen Obergrenze, die Dauer und die Bedingungen für die Freigabe. Der unter der SIA 118 erwähnte Rückbehalt von 10 % ist kein allgemeiner gesetzlicher Satz.

Erkundigen Sie sich, ob der Unternehmer die einbehaltene Liquidität durch eine Solidarbürgschaft einer Schweizer Bank oder Versicherung ersetzen kann. Unterscheiden Sie diese Sicherheit von einer privaten Versicherung, die bestimmte Baumängel deckt.

Besichtigen Sie das Werk bei der Abnahme vom Keller bis zum Estrich, halten Sie jeden Mangel im Protokoll fest und legen Sie eine Frist für die Behebung fest. Dokumentieren Sie Unstimmigkeiten und Mängel, die verschwinden könnten.

Melden Sie offenkundige Mängel unverzüglich; ab 2026 müssen versteckte Mängel innerhalb von 60 Tagen nach ihrer Entdeckung gemeldet werden. Bewahren Sie den Vertrag, das Protokoll, die Mängelrügen und die Nachweise der Behebung auf.

Checkliste vor der Unterzeichnung und bei der Abnahme der Arbeiten