Ristrutturare un edificio commerciale: fasi, autorizzazioni e diagnosi

Le diagnosi obbligatorie prima dei lavori

Definite l’attività prevista e le esigenze di spazio: uffici, spazi di vendita o di servizio, officine, laboratori o celle frigorifere. Fate esaminare lo stato dell’edificio, in particolare la sua struttura, gli impianti e i materiali. Questa prima analisi aiuta a precisare il progetto e i lavori da prevedere.

Per un edificio costruito prima del 1991, il committente deve far ricercare le sostanze pericolose prima di lavori di ristrutturazione, trasformazione o manutenzione che interessano la struttura o i materiali, conformemente all’Ordinanza sui lavori di costruzione (OLCostr) e alle direttive della SUVA.

Diagnosi amianto: procedura e particolarità cantonali

Le sostanze da ricercare in base all’età e ai materiali comprendono l’amianto, il piombo, i PCB e gli IPA. La ricerca del piombo è richiesta negli edifici costruiti prima del 1960 e si trova soprattutto nelle vecchie vernici e tubazioni. I PCB vengono ricercati negli edifici costruiti tra il 1955 e il 1986, in particolare nei giunti, negli stucchi e nei condensatori.

Gli IPA si trovano in vecchie impermeabilizzazioni, colle e rivestimenti per pavimenti. La diagnosi dell’amianto è obbligatoria prima di lavori su un edificio costruito prima del 1991 a Ginevra e nel Canton Vaud, e prima del 1993 nel Canton Friburgo. Per trasformare o demolire un edificio interessato, una domanda di permesso non è ricevibile senza diagnosi o attestato di presenza o assenza di amianto.

L’amianto è vietato per la maggior parte degli usi dal 1990, ma alcuni prodotti hanno beneficiato di termini transitori: le grandi lastre di fibrocemento e i condotti di scarico delle acque fino al 1° gennaio 1991, i condotti sotto pressione e le tubazioni fino al 1° gennaio 1995. Un edificio costruito tra il 1991 e il 1995 può quindi contenerne; si raccomanda un controllo mirato prima di lavori importanti.

Dal 1° gennaio 2009, l’impresa che esegue lavori, soggetti ad autorizzazione o meno, deve ricercare l’amianto ogniqualvolta se ne sospetti la presenza. Affidate la diagnosi a un professionista riconosciuto: nei Cantoni Vaud e Friburgo, deve figurare nell’elenco del Forum Amiante Suisse (FACH); a Ginevra, deve appartenere a un ufficio accreditato secondo la direttiva cantonale. Fate effettuare la diagnosi prima di montare le impalcature.

Il mancato rispetto dell’obbligo espone il committente a sanzioni penali e la SUVA può ordinare l’arresto immediato del cantiere. L’inalazione di fibre di amianto o di polveri di piombo può provocare malattie gravi, spesso irreversibili.

Autorizzazioni e permessi di costruire

Prima del cantiere, verificate se il progetto richiede un’autorizzazione di costruire e ottenete le autorizzazioni necessarie. È richiesto un permesso per modificare la struttura di un edificio – muri portanti, facciate o tetto – o cambiare la destinazione d’uso di un locale. Informatevi presso il Comune sulle restrizioni estetiche e architettoniche, che variano da un Comune all’altro nella Svizzera romanda.

A Ginevra, la Legge sulle demolizioni, trasformazioni e ristrutturazioni (LDTR) disciplina i lavori per proteggere il parco immobiliare. Per trasformare un immobile locativo in uffici, il proprietario deve dimostrare che il progetto non nuoce all’offerta di alloggi; il Servizio urbanistico del Cantone controlla il rispetto di queste regole.

A Ginevra, la Legge sull’energia (LEn) impone requisiti di isolamento termico, vieta il riscaldamento a nafta nelle nuove costruzioni ed esige talvolta pannelli solari durante le ristrutturazioni. Sono disponibili sussidi.

Pianificazione, budget e scelta dei professionisti

Stabilite un piano dettagliato in base all’attività commerciale, alle esigenze degli occupanti e alla funzionalità dei locali. Le analisi dell’edificio e le diagnosi delle sostanze pericolose permettono di determinare l’entità del risanamento e di quantificare i costi dei lavori.

Prevedete i materiali, la manodopera, i permessi e un margine per gli imprevisti nel budget, poi assicurate il finanziamento prima dell’inizio del cantiere. A Ginevra e nel Canton Vaud, la diagnosi dell’amianto di un edificio commerciale o per uffici è indicata nel preventivo; il prezzo dipende in particolare dalla superficie, dal numero di prelievi e dalla complessità dell’edificio. Le analisi di laboratorio sono incluse in questi prezzi e un inventario prima della demolizione costa dal 30 al 50% in più rispetto a una diagnosi prima dei lavori.

Collaborate con professionisti locali esperti nel vostro Cantone e verificate le loro referenze. Alcune professioni richiedono l’iscrizione a un registro settoriale: l’ESTI per gli installatori elettricisti, l’ASIG o l’USAM per gli installatori sanitari e termoidraulici.

Materiali, efficienza energetica ed estetica locale

Scegliete materiali conformi alle norme svizzere, durevoli e adatti al clima. L’isolamento, il doppio vetro e un riscaldamento moderno possono ridurre i costi a lungo termine; sussidi cantonali sostengono l’isolamento, le finestre performanti e i sistemi rinnovabili.

A Ginevra, la LEn impone standard di isolamento durante le ristrutturazioni di facciata. Rispettate anche le restrizioni comunali riguardanti i materiali, i colori e le proporzioni; un architetto locale può integrare i miglioramenti energetici senza snaturare l’edificio.

A Ginevra, ImmoBat ha ristrutturato un edificio commerciale riorganizzando gli spazi e gli uffici, aggiornando gli impianti elettrici e tecnici ed eseguendo lavori di ingegneria civile, adattamenti strutturali, messa a norma di sicurezza e ottimizzazione energetica. Il suo processo comprende l’analisi dei bisogni, la concezione e la pianificazione, l’esecuzione dei lavori, poi la consegna e verifiche complete prima del controllo qualità.