Baugesuch oder Bauanzeige: Wahl und Verfahren

In der Schweiz ist Bauen ohne Bewilligung verboten

In der Schweiz benötigen die meisten Bauten und grösseren Arbeiten eine Bewilligung. Die Regeln hängen vom Bundes-, Kantons- und Gemeinderecht ab: Es gibt kein einheitliches Anzeigeverfahren, das überall gilt.

Um die richtige Vorgehensweise zu wählen, prüfen Sie zunächst, ob die Arbeiten die Gestalt, das Erscheinungsbild oder die Nutzung eines Grundstücks oder Gebäudes wesentlich verändern. Ein feststehender Bau, ein grosser Umbau, ein Abbruch oder eine Nutzungsänderung erfordern in der Regel eine Bewilligung; laufende Unterhaltsarbeiten können davon ausgenommen sein, doch kann eine lokale Anzeige weiterhin obligatorisch bleiben.

Die Gemeinde am Standort der Arbeiten ist die erste Anlaufstelle. Sie bestätigt, ob das Projekt einem Baugesuch, einer Bauanzeige, einem beschleunigten Verfahren oder einer Befreiung von der öffentlichen Auflage unterliegt.

Welche Projekte benötigen ein Baugesuch?

Grundsätzlich erfordert ein im Boden verankerter Bau eine Bewilligung. Dies gilt in der Regel für Neubauten, Umbauten, grössere Renovationen, Nutzungsänderungen und Abbrüche.

Ein Balkon oder eine Terrasse benötigt eine Bewilligung. Eine Renovation, die das äussere Erscheinungsbild verändert oder die Brandsicherheit betrifft, erfordert ebenfalls eine Bewilligung.

Bei Gartenhäuschen variieren die Schwellenwerte je nach Kanton: In Zürich ist die Bewilligung ab einer Höhe von 2,50 m und einer Fläche von 6 m² erforderlich; in Bern ab 2,50 m und 10 m². Ein beheiztes Gartenhaus benötigt unabhängig von seiner Grösse eine Bewilligung, und der Abstand zur Grundstücksgrenze muss eingehalten werden.

Arbeiten ohne Baugesuch: Unterhalt, kleine Bauten und vereinfachte Verfahren

In Commugny betrifft die obligatorische einfache Anzeige insbesondere die Isolierung der Fassaden und des Daches, den identischen Ersatz von Türen und Fenstern, den Ersatz technischer Installationen sowie Innenrenovationen. Letztere dürfen weder zu einer Neuverteilung der Volumina oder Flächen noch zu einer Nutzungsänderung führen.

In Commugny können auch thermische oder photovoltaische Solaranlagen angezeigt werden, sofern sie die Kriterien des kantonalen Formulars erfüllen und kein kantonales Schutzobjekt betreffen. Solaranlagen sind in Art. 18a RPG erwähnt.

Eine Luft-Wasser- oder Luft-Luft-Wärmepumpe kann in Commugny angezeigt werden, wenn sie im Inneren installiert wird oder, bei Aussenaufstellung, in die bestehende Bausubstanz integriert ist. Ihr Volumen darf 2 m³ nicht überschreiten; sie darf keine anderen überwiegenden Interessen beeinträchtigen und keinen übermässigen Lärm verursachen. Die Regel steht im Zusammenhang mit Art. 68c RLATC; wird ein Kriterium nicht erfüllt, gilt das ordentliche Baugesuchsverfahren mit öffentlicher Auflage.

Für Unterhaltsarbeiten in Commugny sendet der Eigentümer oder sein Vertreter ein einfaches Schreiben an die Gemeinde. Für eine Solaranlage oder eine Wärmepumpe müssen die kantonalen Formulare verwendet werden; die Bearbeitung dauert 1 bis 2 Wochen, wenn die Unterlagen vollständig sind. Das Verfahren ist kostenlos, und die gemeindliche Zustimmung ist zwei Jahre ab Erhalt gültig.

Das Streichen oder Reparieren eines Daches ohne Veränderungen erfordert in der Regel keine Bewilligung. Auch bestimmte kleine, unbeheizte Bauten können je nach kantonalen Schwellenwerten von der Bewilligungspflicht ausgenommen sein.

In Genf betrifft das beschleunigte Verfahren (APA) insbesondere Villen in der 5. Zone ohne Ausnahmebewilligung, Innenumbauten ohne Änderung des allgemeinen Erscheinungsbildes, Bauten von geringer Bedeutung oder provisorische Bauten sowie ausnahmsweise dringende Wiederherstellungen. Im Waadtland kann die Gemeinde bestimmte kleine Projekte von der öffentlichen Auflage befreien, doch bleibt eine Bewilligung erforderlich.

Kantonale Schwellenwerte für Gartenhäuschen: Zürich vs. Bern vs. Waadt

Schritte des Baugesuchsverfahrens im Kanton Waadt

Für ein Projekt ausserhalb der Bauzone oder bei Berührung eines geschützten Gebäudes oder Standorts ist ein Vorabgesuch fakultativ, kostenlos und dringend empfohlen. Es ermöglicht, die zu erfüllenden Bedingungen vor der Einreichung des Baugesuchs zu identifizieren.

Das Baugesuch wird bei der Gemeinde mittels des allgemeinen Fragebogens eingereicht, der vom Gesuchsteller oder seinem Vertreter online ausgefüllt wird. Die Gemeinde prüft die Unterlagen, fordert allenfalls Ergänzungen oder Änderungen an und entscheidet dann über die öffentliche Auflage oder deren Befreiung.

Wenn das Projekt öffentlich aufgelegt wird, erscheint die Mitteilung im Amtsblatt, in der lokalen Zeitung, am öffentlichen Anschlagsbrett und auf der Website des Kantons. Die Auflage dauert 30 Tage ab dem Tag nach der Veröffentlichung im Amtsblatt; eine Person, deren öffentliche oder private Interessen verletzt werden, kann kostenlos Einsprache erheben.

Nach der Prüfung durch die CAMAC prüfen die zuständigen Dienste die Unterlagen und können Ergänzungen oder Änderungen verlangen. Die CAMAC leitet deren Entscheide an die Gemeinde weiter, welche die Bewilligung erteilt oder verweigert.

Im Kanton Waadt regelt Art. 103 RLATC die bewilligungspflichtigen Arbeiten, und die Art. 109 und 111 betreffen jeweils die öffentliche Auflage und deren Befreiung. Die Gemeinde entscheidet innerhalb von 40 Tagen, oder innerhalb von 20 Tagen ohne öffentliche Auflage; wenn kantonale Bewilligungen erforderlich sind, läuft diese Frist ab Empfang des kantonalen Entscheids, sonst ab Einreichung der vollständigen Unterlagen. Gegen den kommunalen Entscheid kann innerhalb von 30 Tagen Rekurs bei der CDAP erhoben werden.

Schritte des Baugesuchsverfahrens im Kanton Waadt

Arten von Bewilligungen in Genf: ordentlich, beschleunigt, vorab

In Genf hängt die Art des Gesuchs von den Arbeiten ab. Das definitive Gesuch (DD) ist das ordentliche Verfahren für Projekte, die weder dem beschleunigten Verfahren noch einer anderen Gesuchsart unterliegen.

Das Gesuch im beschleunigten Verfahren (APA) zielt insbesondere auf bestimmte Arbeiten in der 5. Zone ohne Ausnahmebewilligung, Innenumbauten oder Arbeiten ohne Änderung des allgemeinen Erscheinungsbildes sowie auf Bauten von geringer Bedeutung oder provisorische Bauten ab. Das Vorabgesuch (DP) ermöglicht eine Antwort bezüglich Lage, Nutzung, Massstab, Volumen und Erschliessung; das Auskunftsbegehren (DR) liefert eine Stellungnahme ohne rechtliche Bindungswirkung.

Ein Totalabbruch erfordert ein separates Gesuch: M im ordentlichen Verfahren oder MPA im beschleunigten Verfahren. Ein Innen- oder Teilabbruch kann mit dem Wiederaufbaugesuch kombiniert werden.

Ergänzungsgesuche (CPL) ändern eine laufende Hauptbewilligung vor der Ausstellung der Konformitätsbescheinigung oder der Erteilung der Betriebsbewilligung. Das Amt für Baubewilligungen (OAC) bearbeitet die Dossiers für das Genfer Gebiet.

Arten von Bewilligungen in Genf: ordentlich, beschleunigt, vorab

Von Kanton zu Kanton unterschiedliche Regeln

Die Schwellenwerte für kleine Bauten divergieren: In Zürich benötigt ein Gartenhaus ab einer Höhe von 2,50 m und einer Fläche von 6 m² eine Bewilligung; in Bern ab 2,50 m und 10 m². Im Waadtland hebt eine Befreiung von der öffentlichen Auflage die Bewilligungspflicht nicht auf; in Genf ist für bestimmte definierte Arbeiten ein beschleunigtes Verfahren vorgesehen.

In Nyon sind je nach Arbeiten vier Wege vorgesehen: öffentliche Auflage, administrative Auflage, gemeindliche Bewilligung und Anzeige für die Installation von Solarpanels oder Wärmepumpen. Eine öffentliche Auflage dauert 30 Tage; ohne Einsprache beträgt die Frist für die Bewilligungserteilung in der Regel 8 bis 9 Wochen ab Einreichung eines vollständigen Dossiers.

Im Waadtland prüft die Gemeinde das Gesuch und leitet das Dossier über die CAMAC an den Kanton weiter. In Genf bearbeitet das OAC die Baubewilligungsgesuche.

Die Gemeinden können Vorschriften erlassen, insbesondere bezüglich Abständen zu Grenzen oder Materialien. Prüfen Sie die Regeln des Kantons und der Gemeinde, in der sich das Projekt befindet.

Erste Schritte: Informieren Sie sich bei Ihrer Gemeinde

In Genf ist die Anzeige der Baustelleneröffnung eine vom Baugesuch oder der Bauanzeige separate Formalität. Sie ist für jede Baustelle obligatorisch, unabhängig davon, ob sie mit einer Bewilligung verbunden ist oder nicht, und muss 30 Tage vor Beginn der Arbeiten eingereicht werden, gemäss Art. 33 RCI.

Im Zweifelsfall bitten Sie die Gemeinde, die Vorgehensweise vor Beginn der Arbeiten zu bestätigen. Im Waadtland wird ein kostenloses Vorabgesuch für Projekte ausserhalb der Bauzone oder betreffend ein geschütztes Gebäude oder einen geschützten Standort empfohlen.

Erste Reflexe vor Beginn von Arbeiten in der Schweiz