Gewerberaummiete: Klauseln, Dauer, Kündigung und Obligationenrecht

Was die Gewerberaummiete auszeichnet: Besonderheiten im Obligationenrecht

Die Miete von Geschäftsräumen untersteht dem achten Titel des Obligationenrechts (OR), also den Art. 253 bis 274g. Die Art. 269 bis 270e OR betreffen den Schutz vor missbräuchlichen Mieten und anderen missbräuchlichen Forderungen des Vermieters; die Art. 271 bis 273c OR regeln den Schutz vor Kündigungen.

Das Regelwerk lehnt sich an das Wohnraummietrecht an, enthält jedoch spezifische Vorschriften für Unternehmen. Die Miete orientiert sich an den ortsüblichen Preisen der Quartiere, gewerbliche Sicherheiten unterliegen keiner gesetzlichen Obergrenze, und die minimale Kündigungsfrist beträgt sechs Monate.

Der Vermieter geniesst zudem ein erweitertes Retentionsrecht an den im Lokal vorhandenen Mobilien. Für Fristen und Termine bei der Kündigung ist insbesondere Art. 266a OR relevant; Art. 266l OR regelt die Form der Kündigung.

Wichtige zu verhandelnde Klauseln und kritische Punkte

Die Gewerbemiete muss den ortsüblichen Preisen der Quartiere entsprechen, die unter anderem durch Vergleich des Preises pro Quadratmeter ähnlicher Flächen ermittelt werden. Die Art. 269 bis 270e OR rahmen den Schutz vor missbräuchlichen Mieten und anderen missbräuchlichen Forderungen des Vermieters ein.

Vom gewerblichen Mieter verlangte Sicherheiten unterliegen keiner gesetzlichen Begrenzung. Zum Vergleich: Bei Wohnraummieten sind die Sicherheiten auf drei Monatsmieten begrenzt.

Das Retentionsrecht des Vermieters erstreckt sich auf die im Lokal befindlichen Mobilien des Mieters; es sichert die Mieten des vergangenen Jahres und des laufenden Semesters.

Der Mieter kann seinen Mietvertrag mit Zustimmung des Eigentümers abtreten. Diese Möglichkeit ist weiter gefasst als im Wohnbereich.

Eine Klausel, mit der sich der Vermieter bei Verzögerungen in den Arbeiten von jeder Haftung befreit, ist nichtig. Der Vertrag sollte auch die Verteilung der Nebenkosten, die zulässige Nutzung der Räumlichkeiten sowie die zu Lasten der einzelnen Parteien gehenden Arbeiten klar festlegen.

Gewerberaummiete vs. Wohnraummiete: Hauptunterschiede

Vorteile und Grenzen des Retentionsrechts für den Vermieter

Mietdauer: Befristet, unbefristet und Verlängerung

Die unbefristete Miete ist die Regel: Sie läuft bis zur Kündigung weiter. Eine vereinbarte Mindestdauer verschiebt den ersten möglichen Kündigungstermin; während dieser Zeit ist eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen.

Die befristete Miete endet automatisch am vereinbarten Datum und ist grundsätzlich nicht kündbar. Eine Verlängerungsoption kann im Vertrag vorgesehen sein; sie liegt im alleinigen Ermessen des Mieters.

Bei einer befristeten Miete von mindestens drei Jahren können die Parteien vertraglich eine Staffelung der Miete vereinbaren. Eine Indexierung ist ab fünf Jahren denkbar; fehlt eine klare Klausel, bleibt die aktuelle Miete gültig.

Die Verlängerung ist bei der Schlichtungsbehörde am Standort der Liegenschaft mindestens 60 Tage vor Ablauf des Vertrags zu beantragen. Für Geschäftsräume beträgt die maximale Dauer sechs Jahre, im Gegensatz zu vier Jahren bei Wohnraum.

Kündigung eines Gewerbemietvertrags: Form, Frist und wirksames Datum

Die gesetzliche Mindestkündigungsfrist beträgt für Geschäftsräume sechs Monate und für Wohnraum drei Monate. Die Parteien können andere Fristen und Termine vereinbaren, jedoch keine kürzere Frist als das gesetzliche Minimum.

Fehlt eine spezielle vertragliche Regelung, gilt der lokal übliche Termin oder, falls kein Usus besteht, das Ende eines Mietquartals. Übliche Quartalsendtermine sind Ende März, Juni, September und Dezember.

Massgebend ist das Datum des Zugangs der Kündigung: Die Gegenpartei muss diese vor Ablauf der Frist erhalten haben. Insbesondere Art. 266a OR wird für Kündigungsfristen und -termine herangezogen.

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Der Mieter kann sie per Einschreiben versenden; der Vermieter muss das vom Kanton des Liegenschaftsstandorts anerkannte offizielle Formular verwenden, gemäss Art. 266l OR.

Die Anfechtung einer Kündigung muss innerhalb von 30 Tagen nach ihrem Zugang bei der Schlichtungsbehörde eingereicht werden.

Vorzeitiger Auszug: Ersatzmieter und Abtretung

Der Mieter kann sich vor dem vereinbarten Termin befreien, wenn er einen zahlungsfähigen, sittlich einwandfreien Ersatzmieter präsentiert, der bereit ist, den Mietvertrag unter denselben Bedingungen zu übernehmen.

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, den Kandidaten zu akzeptieren, doch muss seine Ablehnung auf triftigen Gründen beruhen. Für eine Vertragsabtretung ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich; ein seriöser Kandidat mit Referenzen und Garantien verringert das Risiko einer Ablehnung.

Zahlungsverzug: Verfahren und Retentionsrecht

Bei Zahlungsverzug muss der Vermieter dem Mieter eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen gewähren, bevor er kündigt. Die Kündigung erfolgt mittels offizieller Formulare.

Das Retentionsrecht erstreckt sich auf die im Lokal befindlichen Mobilien des Mieters. Es sichert die Mieten des vergangenen Jahres und des laufenden Semesters.

Was tun, wenn der Mieter nach Ablauf bleibt?

Verbleibt der Mieter nach Ablauf des Mietvertrags in den Räumlichkeiten, kann der Vermieter ein Räumungsverfahren einleiten.

Der Vermieter kann zudem Schadenersatz für die widerrechtliche Nutzung fordern.

Achtungspunkte für Vermieter und gewerbliche Mieter

Die Merkmale, die die Gewerbemiete auszeichnen, sind die Sicherheiten ohne gesetzliche Obergrenze, die an den ortsüblichen Quartierpreisen orientierte Miete, die minimale Kündigungsfrist von sechs Monaten sowie die Formvorschriften für die Kündigung. Für den Vermieter sieht Art. 266l OR die Verwendung eines offiziellen Formulars vor.

Kündigungstermine und -daten variieren je nach lokalen und kantonalen Usancen. Die Schlichtungsbehörde am Standort der Liegenschaft erteilt Auskunft über die anwendbaren Usancen.

Der romandische Rahmenvertrag und die waadtländischen Mietregeln und -usancen werden im Kontext der Miete ebenfalls erwähnt. Die Allgemeinverbindlicherklärung der paritätischen Bestimmungen des romandischen Rahmenvertrags ist mit Ablauf des 30. Juni 2020 hinfällig geworden.

Obligatorische Prüfungen bei der Unterzeichnung eines Gewerbemietvertrags