Untervermietung oder Übertragung eines Geschäftslokals: Bedingungen und Vorgehen

Untervermietung, Mietzinsabtretung oder Betriebsübertragung: drei Vorgänge, die nicht verwechselt werden dürfen

Die Betriebsübertragung betrifft das Geschäft: Kundschaft, Firmenzeichen, Einrichtung, Mobiliar, Material und Warenlager. Der Verkäufer – Gesellschaft oder Einzelunternehmer – bleibt mit seinen eigenen Schulden bestehen.

Bei der Abtretung der Gesellschaft wird auf Ebene des Betriebs nichts übertragen. Der Mietvertrag, die Verträge, das Personal und das Firmenzeichen bleiben im Namen derselben AG oder GmbH; nur die Aktionäre oder Gesellschafter wechseln.

Der Verkauf der Liegenschaft ist ein notariell zu beurkundender Immobilienverkauf (Art. 216 OR). Er kann die Übergabe des Geschäfts oder die Abtretung der Gesellschaft begleiten oder davon losgelöst erfolgen.

Die Untervermietung überträgt den Mietvertrag nicht: Der ausscheidende Mieter bleibt Vertragspartei und wird zum Zwischenvermieter. Bei einer Mietzinsabtretung wird der Übernehmer zum Mieter.

Die Wahl bestimmt, wer dem Vorgang zustimmen muss, wer für die Schulden haftet, was mit dem Personal geschieht und ob ein Notar eingeschaltet wird. In Genf sind die Übertragung des Mietvertrags (Art. 263 OR), die Rechtsstellung des Personals (Art. 333 OR) und die kantonale Betriebsbewilligung gemäss LRDBHD im Voraus zu planen.

Ein Geschäftslokal untervermieten: Was der Vermieter akzeptieren oder ablehnen kann

Gemäss Art. 262 OR muss der Vermieter der Untervermietung zustimmen. Er darf sie nicht ohne triftigen Grund ablehnen, und eine Klausel, die jede Untervermietung verbietet, ist nichtig.

Eine Ablehnung ist gerechtfertigt, wenn der Mieter die Bedingungen der Untervermietung nicht mitteilt, wenn diese im Verhältnis zum Hauptmietvertrag missbräuchlich sind oder wenn die Untervermietung dem Vermieter erhebliche Nachteile bringt.

Eine Ablehnung kann auch auf gewerblicher Konkurrenz, einer vom vereinbarten Zweck abweichenden Nutzung oder einer übermässigen Beanspruchung der Sache durch den Untermieter beruhen.

Teilen Sie dem Vermieter die Identität des Untermieters, die geplante Nutzung der Flächen und die finanziellen Bedingungen mit. Beschreiben Sie auch die Dauer und die betroffenen Räumlichkeiten, damit das Gesuch präzise ist.

Wichtige gesetzliche Grundlagen in der Schweiz (Genf)

Eine vollständige Akte zusammenstellen und dem Vermieter übermitteln

Für eine Untervermietung übermitteln Sie dem Vermieter die Informationen zum Untermieter, zur geplanten Tätigkeit und zu den Bedingungen der Untervermietung, vorzugsweise schriftlich. Die Akte muss es ermöglichen, die Nutzung der Räumlichkeiten und die finanziellen Bedingungen zu prüfen.

Die Stadt Genf veröffentlicht eine Liste der Unterlagen für Gesuche zur Miete ihrer Ladenlokale, Büros und Werkstätten. Sie verlangt einen doppelseitigen Ausweis oder einen Handelsregisterauszug für eine juristische Person, eine Solvenzerklärung mit der letzten Steuererklärung sowie den Bilanzen und Erfolgsrechnungen der letzten drei Geschäftsjahre und eine Betreibungsauskunft.

Das städtische Gesuch umfasst zudem die letzten drei Lohnabrechnungen, eine Präsentation der geplanten Tätigkeit, einen Finanzplan und einen Lebenslauf. Für Hinterlegungen unterscheidet sich die Liste: Ausweis, Betreibungsauskunft, die letzten drei Lohnabrechnungen und der letzte vollständige Steuerverfüg.

Diese Unterlagen betreffen ein Gesuch zur Miete eines städtischen Objekts, das ausgeschrieben ist, und keine allgemeine Dokumentenliste für die Untervermietung eines privaten Lokals. Die Stadt prüft insbesondere die Solvenz, die Zweckbestimmung der Räumlichkeiten und die Rentabilität des Gewerbes; eine übliche kommerzielle Due Diligence geht der Unterzeichnung voraus.

Für diese Objekte ist die Ansprechpartnerin die Städtische Immobilienverwaltung (Gérance immobilière municipale), Rue de l’Hôtel-de-Ville 5, 1204 Genf, Tel. +41 22 418 34 05. Das Gesuch gilt nur für ein ausgeschriebenes Objekt.

Eine schriftliche Zustimmung einholen und die Untervermietung regeln

Holen Sie die Zustimmung des Vermieters ein, bevor Sie die Schlüssel übergeben. Ein schriftliches Gesuch und eine schriftliche Antwort ermöglichen es, die vorgelegten Bedingungen und die erteilte Zustimmung nachzuweisen.

Der Untermietvertrag legt die betroffenen Räumlichkeiten, die Dauer, den Mietzins, die Nebenkosten und die erlaubte Nutzung fest. Er verteilt die Verantwortlichkeiten zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter.

Die Untervermietung darf die Dauer des Hauptmietvertrags nicht überschreiten. Wenn dieser endet, muss der Untermieter die Räumlichkeiten gleichzeitig mit dem Hauptmieter verlassen.

Ein deutlich über dem Hauptmietzins liegender Untermietzins kann zur Kündigung und zur Herausgabe des erzielten Gewinns führen.

Verantwortlichkeiten des Hauptmieters und des Untermieters

Der Hauptmieter bleibt gegenüber dem Vermieter verantwortlich. Er haftet für Schäden, die vom Untermieter verursacht werden, und für die Einhaltung des vereinbarten Zwecks der Räumlichkeiten.

Eine Nutzungsänderung durch den Untermieter kann den Hauptmieter belasten: andere als die vorgesehene Tätigkeit, geändertes Firmenzeichen oder erweiterte Öffnungszeiten.

Ein detailliertes Übergabeprotokoll, eine Versicherung, die die ausgeübte Tätigkeit deckt, eine Kaution und eine regelmässige Überwachung der Miet- und Nebenkostenzahlungen tragen dazu bei, die Risiken zu begrenzen.

Für ihre eigenen Geschäftslokale verlangt die Stadt Genf bei der Unterzeichnung des Mietvertrags eine Kaution von sechs Monatsmieten. Diese Anforderung betrifft ihre städtischen Vermietungen.

Den Gewerbemietvertrag abtreten: Bedingungen und Vorgehen

Die Mietzinsabtretung (Art. 263 OR) überträgt dem Übernehmer die Stellung des Mieters: Er tritt an die Stelle des vorherigen Mieters und wird Inhaber der mit den Räumlichkeiten verbundenen Rechte.

Die schriftliche Zustimmung des Vermieters ist erforderlich. Der Vermieter kann sie nur aus wichtigen Gründen verweigern (Art. 263 Abs. 2 OR), beispielsweise wenn der Übernehmer zahlungsunfähig ist oder wenn die Übernahme nach den Regeln von Treu und Glauben die Situation des Vermieters verschlechtern oder ihm Schwierigkeiten bereiten könnte.

Legen Sie dem Vermieter nützliche Angaben zum Übernehmer und zu dessen Fähigkeit vor, den Mietvertrag zu erfüllen. Um die Übernahme zu dokumentieren, sammeln Sie den Gewerbemietvertrag und die Unterlagen zur finanziellen Lage; wenn die Operation auch das Geschäft betrifft, bereiten Sie die Bilanzen, die laufenden Verträge und die Betriebsbewilligungen vor.

Der abtretende Mieter und der Übernehmer formalisieren die Übertragung. In der Praxis wird dem Vermieter allgemein eine Frist von 30 Tagen zur Prüfung der Akte eingeräumt; ein komplexer Fall kann bis zu 60 Tage benötigen.

Nach der Übertragung haftet der Abtretende solidarisch für die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag bis zu dessen Ende, spätestens jedoch zwei Jahre nach der effektiven Übertragung. Der Übernehmer muss auch die übernommenen Verpflichtungen prüfen, insbesondere allfällige Mietrückstände.

Eine ungerechtfertigte Ablehnung kann vor Gericht gebracht werden. Im Urteil des Bundesgerichts 4A_30/2020 vom 23. März 2021 führten sieben Jahre Verfahren nur zu einer Entschädigung von 21'077 Franken; das Geschäft, das seit drei Geschäftsjahren defizitär war, wurde als wertlos eingestuft.

Wenn die Abtretung das Geschäft betrifft

Ein Geschäft wird auf drei Arten übertragen: Übergabe des Geschäfts, Abtretung der betreibenden Gesellschaft oder Verkauf der Liegenschaft. Jede unterliegt einem eigenen rechtlichen Regime.

Das Geschäft umfasst Kundschaft, Firmenzeichen, Einrichtung, Mobiliar, Material und Warenlager. Da die grosse Mehrheit der Genfer Betriebe Mieter ihrer Räumlichkeiten ist, verliert das Geschäft den Grossteil seines Werts, wenn der Mietvertrag nicht folgt.

Bevor Sie das Geschäft den Übernehmern präsentieren, sammeln Sie die Bilanzen, den Gewerbemietvertrag, die laufenden Verträge und die Betriebsbewilligungen. Die Rechtsstellung des Personals ist im Hinblick auf Art. 333 OR zu prüfen.

Der Verkauf der Liegenschaft allein oder zusammen mit dem Geschäft entspricht zwei unterschiedlichen Transaktionen mit verschiedenen Erwerbern und erheblichen Preisdifferenzen. Die Wahl trifft man vor der Markteinführung.

Checkliste der Schritte, vom ersten Kontakt bis zur Unterzeichnung

Eine mündliche, schwer nachweisbare Vereinbarung, eine unvollständige Akte oder die Verwechslung von Untervermietung und Abtretung können die Operation gefährden. Bei der Untervermietung bleibt der Hauptmieter Vertragspartei; bei der Abtretung wird der Übernehmer zum Mieter.