Locali commerciali
Sublocare o cedere un locale commerciale: condizioni e procedure
La cessione dell’azienda riguarda il fondo di commercio: clientela, insegna, allestimenti, mobili, attrezzature e scorte. Il venditore – società o ditta individuale – rimane in essere con i propri debiti.
Sublocazione, cessione del contratto di locazione o cessione dell’azienda: tre operazioni da non confondere
La cessione dell’azienda riguarda il fondo di commercio: clientela, insegna, allestimenti, mobili, attrezzature e scorte. Il venditore – società o ditta individuale – rimane in essere con i propri debiti.
La cessione della società non trasferisce nulla a livello dello stabilimento. Il contratto di locazione, i contratti, il personale e l’insegna restano intestati alla stessa SA o Sagl; cambiano solo gli azionisti o i soci.
La vendita dell’immobile è un’operazione immobiliare soggetta all’intervento notarile (art. 216 CO). Può accompagnare la cessione del fondo o della società, oppure esserne svincolata.
La sublocazione non trasferisce il contratto di locazione: il locatore uscente resta titolare del contratto e diventa sublocatore. Con una cessione del contratto di locazione, il subentrante diventa locatario.
La scelta determina chi deve prestare il consenso all’operazione, chi risponde dei debiti, quale sarà la sorte del personale e se interverrà un notaio. A Ginevra, il trasferimento del contratto di locazione (art. 263 CO), la sorte del personale (art. 333 CO) e l’autorizzazione cantonale di esercizio prevista dalla LRDBHD vanno anticipati.
Sublocare un locale commerciale: cosa il locatore può accettare o rifiutare
Secondo l’art. 262 CO, il locatore deve prestare il consenso alla sublocazione. Non può rifiutarlo senza un valido motivo e una clausola che vieti qualsiasi sublocazione è nulla.
Il rifiuto può essere giustificato se il locatario non comunica le condizioni della sublocazione, se queste sono abusive rispetto al contratto principale o se la sublocazione comporta gravi inconvenienti per il locatore.
Un rifiuto può basarsi anche sulla concorrenza commerciale, su un uso contrario alla destinazione convenuta o su un eccessivo sollecito dell’immobile da parte del sublocatario.
Comunicate al locatore l’identità del sublocatario, l’utilizzo previsto delle superfici e le condizioni finanziarie. Descrivete inoltre la durata e i locali interessati affinché la domanda sia precisa.
Condizioni legali chiave in Svizzera (Ginevra)
- Art. 262 COIl locatore deve prestare il consenso alla sublocazione; il rifiuto senza valido motivo è nullo
- Art. 263 CONecessario il consenso scritto del locatore per la cessione del contratto di locazione
- Art. 333 COTutela del personale in caso di cessione o trasferimento dell’azienda
Costituire e trasmettere un dossier completo al locatore
Per una sublocazione, trasmettete al locatore le informazioni sul sublocatario, l’attività prevista e le condizioni della sublocazione, preferibilmente per iscritto. Il dossier deve permettere di valutare l’uso dei locali e le condizioni finanziarie.
La Città di Ginevra pubblica un elenco di documenti necessari per le domande di locazione dei suoi portici, uffici e laboratori. Richiede una carta d’identità fronte-retro o un estratto dal registro di commercio per una persona giuridica, un’attestazione di solvibilità con l’ultima dichiarazione fiscale nonché i bilanci e i conti economici degli ultimi tre esercizi, oltre a un’attestazione dell’Ufficio di esecuzione.
La domanda municipale comprende anche le ultime tre buste paga, una presentazione dell’attività prevista, un piano finanziario e un curriculum vitae. Per i depositi, l’elenco differisce: carta d’identità, attestazione dell’Ufficio di esecuzione, ultime tre buste paga e l’ultimo avviso di tassazione completo.
Questi documenti riguardano una domanda di locazione di un oggetto municipale messo a concorso, e non un elenco generale di documenti per sublocare un locale privato. La Città esamina in particolare la solvibilità, la destinazione dei locali e la redditività del commercio; un’indagine commerciale usuale precede la firma.
Per questi oggetti, l’interlocutore è la Gestione immobiliare municipale, 5 Rue de l’Hôtel-de-Ville, 1204 Ginevra, tel. +41 22 418 34 05. La domanda vale solo per un oggetto messo a concorso.
Ottenere un accordo scritto e disciplinare la sublocazione
Chiedete l’accordo del locatore prima di consegnare le chiavi. Una domanda scritta e una risposta scritta permettono di conservare traccia delle condizioni sottoposte e dell’accordo ottenuto.
Il contratto di sublocazione specifica i locali interessati, la durata, il canone, le spese accessorie e l’uso autorizzato. Ripartisce le responsabilità tra il locatario principale e il sublocatario.
La sublocazione non può superare la durata del contratto di locazione principale. Se quest’ultimo termina, il sublocatario potrebbe dover lasciare i locali contemporaneamente al locatario principale.
Un canone di sublocazione nettamente superiore al canone principale espone al rischio di disdetta e alla restituzione del profitto realizzato.
Responsabilità del locatario principale e del sublocatario
Il locatario principale rimane responsabile nei confronti del locatore. Risponde dei danni causati dal sublocatario e del rispetto della destinazione convenuta per i locali.
Un cambio di destinazione d’uso da parte del sublocatario può coinvolgere il locatario principale: attività diversa da quella prevista, insegna modificata o orari ampliati.
Un verbale di consegna dettagliato, un’assicurazione che copra l’attività esercitata, una cauzione e un monitoraggio regolare dei pagamenti del canone e delle spese accessorie contribuiscono a limitare i rischi.
Per i propri locali commerciali, la Città di Ginevra esige una cauzione pari a sei mesi di canone alla firma del contratto. Questo requisito riguarda le sue locazioni municipali.
Cedere il contratto di locazione commerciale: condizioni e procedure
La cessione del contratto di locazione (art. 263 CO) trasferisce al subentrante la qualità di locatario: egli prende il posto del precedente locatario e diventa titolare dei diritti legati ai locali.
È necessario il consenso scritto del locatore. Il locatore può rifiutarlo solo per giusti motivi (art. 263 cpv. 2 CO), ad esempio se il subentrante è insolvente o se la ripresa rischia, secondo le regole della buona fede, di peggiorare la situazione del locatore o di causargli difficoltà.
Presentate al locatore le informazioni utili sul subentrante e sulla sua capacità di assumere il contratto di locazione. Per documentare la ripresa, raccogliete il contratto di locazione commerciale e gli elementi relativi alla situazione finanziaria; se l’operazione riguarda anche il commercio, preparate i bilanci, i contratti in corso e le autorizzazioni di esercizio.
Il locatario cedente e il subentrante formalizzano il trasferimento. In pratica, si concede generalmente al locatore 30 giorni per esaminare il dossier; un caso complesso può richiedere fino a 60 giorni.
Dopo il trasferimento, il cedente rimane solidalmente responsabile degli obblighi derivanti dal contratto di locazione fino alla sua scadenza, ma al più tardi due anni dopo il trasferimento effettivo. Il subentrante deve inoltre verificare gli obblighi che assume, in particolare eventuali arretrati di canone.
Un rifiuto ingiustificato può essere portato davanti ai tribunali. Nella sentenza del Tribunale federale 4A_30/2020 del 23 marzo 2021, sette anni di procedura hanno portato a un’indennità di soli 21’077 franchi; il fondo, in deficit da tre esercizi, è stato giudicato privo di valore.
Quando la cessione riguarda il fondo di commercio
Un’attività commerciale si trasmette in tre modi: cessione del fondo, cessione della società che lo gestisce o vendita dell’immobile. Ciascuna segue un regime giuridico proprio.
Il fondo riunisce clientela, insegna, allestimenti, mobili, attrezzature e scorte. Poiché la grande maggioranza degli stabilimenti ginevrini sono locatari dei propri locali, il fondo perde gran parte del suo valore se il contratto di locazione non segue.
Prima di presentare l’attività ai subentranti, raccogliete i bilanci, il contratto di locazione commerciale, i contratti in corso e le autorizzazioni di esercizio. La sorte del personale va esaminata alla luce dell’art. 333 CO.
Vendere solo l’immobile o insieme al fondo corrisponde a due operazioni distinte, con acquirenti diversi e importanti differenze di prezzo. La scelta va fatta prima della messa sul mercato.
Check-list delle procedure, dal primo contatto alla firma
- Rileggete il contratto di locazione commercialedurata residua, uso autorizzato, condizioni di sublocazione o cessione ed esigenze formali. Determinate se l’operazione riguarda il contratto di locazione, il fondo, la società o l’immobile.
- Per una sublocazione, identificate il sublocatario e fissate l’attività prevista, i locali interessati, la durata e le condizioni finanziarie. Trasmettete queste informazioni al locatore per iscritto e attendete il suo accordo prima di consegnare le chiavi.
- Per una cessione, preparate le informazioni utili sul subentrante e sulla sua situazione finanziaria, quindi sottoponete il dossier al locatore. Prevedete generalmente 30 giorni di esame, fino a 60 giorni per un dossier complesso.
- Formalizzate l’operazione con un contratto di sublocazione o una convenzione di trasferimento, poi organizzate il verbale di consegna e la consegna delle chiavi. Conservate gli accordi e i documenti firmati.
Un accordo orale difficile da provare, un dossier incompleto o la confusione tra sublocazione e cessione possono compromettere l’operazione. In caso di sublocazione, il locatario principale resta titolare del contratto di locazione; in caso di cessione, il subentrante diventa locatario.
