Locali commerciali
Locazione commerciale: clausole, durata e disdetta secondo il Codice delle obbligazioni
La locazione commerciale è disciplinata dagli art. 253 segg. del Codice delle obbligazioni (CO), come la locazione di abitazioni. La protezione del conduttore è tuttavia meno estesa.
Definizione e peculiarità della locazione commerciale
La locazione commerciale è disciplinata dagli art. 253 segg. del Codice delle obbligazioni (CO), come la locazione di abitazioni. La protezione del conduttore è tuttavia meno estesa.
A differenza degli alloggi, non esiste alcun limite legale che fissi un tetto all’importo delle cauzioni (garanzia per il canone). Il canone deve corrispondere ai prezzi usuali della zona, calcolati al metro quadrato.
Durata del contratto: determinata e indeterminata
Una locazione a durata determinata (art. 266 cpv. 1 CO) termina automaticamente alla data convenuta, senza preavviso. Se il conduttore rimane nei locali con l’accordo del locatore, è possibile una tacita riconduzione in locazione a durata indeterminata.
La locazione a durata indeterminata richiede una disdetta rispettando i termini legali o contrattuali. Nel Canton Vaud, l’uso prevede spesso un termine di 12 mesi.
Termini e scadenze di disdetta
Il termine di preavviso legale minimo è di sei mesi per i locali commerciali (art. 266d CO). In assenza di clausole contrattuali, la scadenza corrisponde alla fine di un trimestre di locazione secondo l’uso locale.
La disdetta deve pervenire prima della scadenza. Il locatore deve utilizzare il formulario ufficiale approvato dal Cantone in cui si trova l’immobile.
Fasi chiave della disdetta di una locazione commerciale in Svizzera
- Scadenza della disdetta secondo l’uso locale
- Fine di un trimestre
- Ricezione della disdetta da parte del conduttore
- Prima della scadenza
- Utilizzo del formulario ufficiale
- Obbligatorio (a seconda del Cantone)
Cessione del contratto a terzi
Il conduttore di un locale commerciale può cedere il proprio contratto a un subentrante (art. 263 CO). È necessario il consenso scritto del locatore; quest’ultimo può rifiutarlo solo per motivi giustificati.
Il locatore deve esaminare la richiesta generalmente entro un termine di 30 giorni. Nel Canton Vaud, questo termine è di 60 giorni.
Procedura di cessione del contratto a terzi
- Richiesta scritta di cessione da parte del conduttore
- Necessario consenso scritto del locatore
- Rifiuto possibile solo per motivi giustificati
- Termine d’esame30 giorni (generalmente)
- Termine d’esame60 giorni (Canton Vaud)
Sublocazione dei locali commerciali
Il conduttore può sublocare i locali con l’accordo del locatore (art. 262 CO). Il locatore può opporsi per motivi giustificati; si applicano gli stessi principi validi per le abitazioni.
Vantaggi e svantaggi della sublocazione
- Pro
- Possibilità di ridurre l’onere finanziario
- Pro
- Flessibilità frente a un calo dell’attività
- Con
- Necessità del consenso del locatore
- Con
- Rischio di rifiuto per motivi non giustificati
Cauzioni e canone commerciale
Nelle locazioni commerciali, non esiste alcun limite legale che fissi un tetto all’importo delle cauzioni, a differenza della locazione di abitazioni (massimo tre mensilità). Il canone deve essere conforme ai prezzi usuali della zona, calcolati al metro quadrato.
Contrasto tra locazione commerciale e locazione di abitazioni
- Tetto alle cauzioni
- Nessun tetto legale (locazione commerciale)
- Calcolo del canone
- Secondo i prezzi usuali della zona (al m²)
- Durata della locazione
- Determinata o indeterminata (senza limitazioni legali)
Disdetta per ritardo di pagamento e diritto di ritenzione
In caso di mancato pagamento, il locatore deve concedere un termine minimo di 30 giorni e utilizzare i formulari ufficiali. Dispone di un diritto di ritenzione sui beni mobili del conduttore per i canoni dell’anno trascorso e del semestre in corso.
Proroga della locazione e uscita anticipata
Il conduttore può richiedere una proroga della locazione fino a sei anni per i locali commerciali. La domanda deve essere presentata almeno 60 giorni prima della scadenza del contratto.
Il conduttore può liberarsi prima della scadenza proponendo un conduttore sostitutivo solvibile (art. 264 CO). Il locatore può rifiutare per motivi giustificati.
