Gewerberaum-Mietvertrag: Klauseln, Dauer und Kündigung nach dem Obligationenrecht

Definition und Besonderheiten der Gewerberaummiete

Der Gewerberaummietvertrag untersteht wie die Wohnraummiete den Art. 253 ff. des Obligationenrechts (OR). Der Mieterschutz ist hier jedoch weniger weitreichend.

Im Gegensatz zur Wohnungsmiete gibt es keine gesetzliche Obergrenze für die Höhe der Kaution (Mietkaution). Die Miete muss den ortsüblichen Preisen im Quartier entsprechen, berechnet pro Quadratmeter.

Vertragsdauer: Befristet und unbefristet

Ein befristeter Mietvertrag (Art. 266 Abs. 1 OR) endet automatisch zum vereinbarten Datum, ohne dass eine Kündigung erforderlich ist. Bleibt der Mieter mit Zustimmung des Vermieters in den Räumen, ist eine stillschweigende Verlängerung zu einem unbefristeten Vertrag möglich.

Bei einem unbefristeten Mietvertrag ist eine Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglichen Fristen nötig. Im Kanton Waadt beträgt die übliche Kündigungsfrist oft 12 Monate.

Kündigungsfristen und -termine

Die gesetzliche Mindestkündigungsfrist für Geschäftsräume beträgt sechs Monate (Art. 266d OR). Fehlt eine vertragliche Regelung, entspricht der Kündigungstermin gemäss lokaler Übung dem Ende eines Mietquartals.

Die Kündigung muss vor Ablauf der Frist beim Empfänger eingehen. Der Vermieter muss das vom Kanton des Standortkantons genehmigte offizielle Formular verwenden.

Wichtige Schritte bei der Kündigung eines Gewerbemietvertrags in der Schweiz

Kündigungstermin gemäss lokaler Übung: Ende eines Quartals
Zugang der Kündigung beim Mieter: Vor Fristablauf
Verwendung des offiziellen Formulars: Obligatorisch (je nach Kanton)

Übertragung des Mietvertrags auf Dritte

Der Mieter eines Geschäftslokals kann seinen Vertrag auf einen Nachfolger übertragen (Art. 263 OR). Dafür ist die schriftliche Zustimmung des Vermieters erforderlich; dieser kann die Zustimmung nur aus wichtigen Gründen verweigern.

Der Vermieter muss das Gesuch in der Regel innerhalb von 30 Tagen prüfen. Im Kanton Waadt beträgt diese Frist 60 Tage.

Ablauf der Vertragsübertragung auf Dritte

Schriftliches Übertragungsgesuch durch den Mieter
Schriftliche Zustimmung des Vermieters erforderlich
Ablehnung nur aus wichtigen Gründen möglich
Prüfungsfrist30 Tage (in der Regel)
Prüfungsfrist60 Tage (Kanton Waadt)

Untervermietung von Geschäftsräumen

Der Mieter kann die Räume mit Zustimmung des Vermieters untervermieten (Art. 262 OR). Der Vermieter kann aus wichtigen Gründen widersprechen; es gelten dieselben Grundsätze wie bei der Wohnraummiete.

Vor- und Nachteile der Untervermietung

Pro: Möglichkeit zur Reduktion der finanziellen Belastung
Pro: Flexibilität bei rückläufiger Geschäftstätigkeit
Contra: Zustimmung des Vermieters notwendig
Contra: Risiko einer Ablehnung ohne wichtige Gründe

Sicherheiten und Gewerbemiete

Bei Gewerbemietverträgen gibt es – anders als bei der Wohnraummiete (maximal drei Monatsmieten) – keine gesetzliche Obergrenze für die Höhe der Kaution. Die Miete muss den ortsüblichen Preisen im Quartier entsprechen, berechnet pro Quadratmeter.

Unterschiede zwischen Gewerbe- und Wohnraummiete

Obergrenze der Kaution: Keine gesetzliche Obergrenze (Gewerbemiete)
Mietberechnung: Gemäss ortsüblichen Preisen im Quartier (pro m²)
Vertragsdauer: Befristet oder unbefristet (ohne gesetzliche Begrenzung)

Kündigung wegen Zahlungsverzug und Zurückbehaltungsrecht

Bei Zahlungsverzug muss der Vermieter eine Nachfrist von mindestens 30 Tagen setzen und die offiziellen Formulare verwenden. Ihm steht ein Zurückbehaltungsrecht an den Mobilien des Mieters für die Mieten des vergangenen Jahres und des laufenden Halbjahres zu.

Vertragsverlängerung und vorzeitiger Auszug

Der Mieter kann für Geschäftsräume eine Vertragsverlängerung von bis zu sechs Jahren beantragen. Das Gesuch muss mindestens 60 Tage vor Ablauf des Vertrags eingereicht werden.

Der Mieter kann sich vor Fristablauf lösen, indem er einen zahlungsfähigen Ersatzmieter vorschlägt (Art. 264 OR). Der Vermieter kann dies aus wichtigen Gründen ablehnen.